Approfondimenti
Approfondimenti
Investimento Finanziario
Definizione
In Soldoni Significa
La nuda proprietà non è altro che il valore dell’immobile privato solo del diritto di usufrutto che può essere vitalizio o a scadenza.
Questo significa che con la nuda proprietà, acquisti un immobile, ma permettendo di farci abitare dentro chi già probabilmente ci vive, che solitamente è il proprietario di casa che ti ha appena venduto la nuda proprietà di essa. La persona a cui resta l’usufrutto mantiene quindi il diritto di rimanerci per tutta la vita.
rif.: www.gabetti.it
Perché Comprare una Casa in Usufrutto
- l’investimento iniziale è contenuto poiché acquisti l’immobile a un prezzo molto più basso
- l’investimento si rivaluta doppiamente: incremento del valore di mercato dell’immobile e avanzamento dell’età dell’usufruttuario. Quindi chi compra mette i suoi risparmi nella “migliore cassaforte del mondo”!
- la nuda proprietà si può rivendere in qualsiasi momento e sempre rivalutata
- si ha diritto ad agevolazioni fiscali (prima casa e imposte calcolate su valori fiscali ridotti), non paghi IMU e TARI né le spese condominiali o di manutenzione ordinaria (a carico dell’usufruttuario)
- Supponiamo che acquisti un appartamento da € 300,000 da un proprietario di 75 anni.
- Secondo le tabelle dell’agenzia delle Entrate il pagamento è concordato con uno sconto del 35% quindi € 195,000.
- Supponiamo che dopo 12 anni non sei più disposto ad aspettare che si estinga l’usufrutto mentre l’usufruttuario ha raggiunto l’età di 87 anni. Quindi decidi di rivendere il tuo immobile.
- Allora lo potrai rivendere, anche ammesso che l’immobile non si sia rivalutato per suo conto e quindi il suo valore al netto dell’inflazione rimanesse sempre lo stesso.
- allora, in base alle tabelle di valutazione dell’usufrutto, lo potrai rivendere al 15% di sconto ovvero al prezzo di 255,000.
- Allora potrai fare i conti di quanto hai guadagnato: hai investito € 195,000 , lo hai rivenduto a € 255,000 con un plusvalore di € 60,000 che corrisponde a un rendimento superiore del 30% che corrisponde ad tasso annuo del 2.6%.
- Quanto avresti guadagnato con i BOT?
Statistiche sulle Compravendite
Chi Vende
81,1% di chi vendeDalla agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete, risulta che lo fanno per reperire liquidità, per mantenere un certo tenore di vita, oppure per far fronte a esigenze legate all’avanzare dell’età e a volte per sostenere i figli nell’acquisto della casa.
62,2% di chi vendehanno un’età superiore a 65 anni.
57,6% di chi vendesono single, vedovi, divorziati o separati.
Chi Compra
81,8% di chi compraeffettua l’operazione come investimento a lungo termine, mentre la restante parte lo fa con l’intento di assicurarsi ad un prezzo più vantaggioso un’abitazione principale.
74,5% di chi compraNel 2021 il 74,5% delle compravendite di nuda proprietà è stato finalizzato all’investimento a lungo termine. Si tratta di una percentuale in crescita rispetto al 2019 ma in lieve calo rispetto al 2020. La nuda proprietà, infatti, permette di acquistare l’immobile a un prezzo più basso rispetto a quello di mercato.
67,3% di chi compraSono coppie senza figli o con figli e si orientano nel 43.2% sui trilocali e il 21.6% quadrilocali
42,5% di chi compraLa tipologia più compravenduta con la formula della nuda proprietà è il trilocale con il 42,5% delle preferenze.
32,7% di chi comprasono single.
32,4% di chi comprahanno un’età compresa tra 35 e 44 anni, mentre sono basse le percentuali di acquisto da parte degli under 35 e degli over 65.
26,3% di chi comprahanno una età compresa tra 45 e 54 anni.
25% di chi comprahanno figli. Spesso infatti i genitori comprano la nuda proprietà per poi destinarla ai figli.
25% di chi compraNel 25% dei casi l’acquisto è concluso per garantirsi, negli anni a venire, un tesoretto da integrare alla pensione.
24,3% di chi compraAl secondo posto di chi compra si piazzano gli acquirenti di età compresa tra i 45 e i 54 anni
21,6% di chi comprasi collocano quelli tra i 55 e i 64 anni (21,6%).e i 54 anni
13,5% di chi compraè over 65. Sono coppie e coppie con figli.
8,1% di chi compraha un’età compresa tra i 18 e i 34 anni
Tipologie
43,2% delle compravenditesono trilocali
21,6% delle compravenditesono 4 locali
16,2% delle compravenditeSono bilocali
10,8% delle compravenditesono immobili indipendenti e semi-indipendenti Nel 2021 le compravendite di tipologie indipendenti si attestano al 10,8% del totale, quota in calo rispetto al 2020 ma in aumento rispetto al 2019 quando, nella prima parte dell’anno, si fermavano al 7,0%.
8,1% delle compravenditesono composte da cinque locali
Come sono acquistati
86,5% dei pagamentisi è proceduto direttamente in contanti. Rispetto al passato si fa, dunque, meno ricorso a un mutuo per l’acquisto di nuda proprietà..
13,5% dei pagamentisono avvenuti con l’ausilio di un mutuo
Dove sono state effettuate le compravendite
- Lombardia, con 1.916 immobili;
- Lazio (1.216),
- Veneto (1.117),
- Piemonte (706)
- Toscana (434).
Trend
- Rif. www.wallstreetitalia.com
- Rif. www.gazzettadellalombardia.com
- Rif. patrimoniefinanza.com
- Rif. mutui.segugio.it
Trend di Mercato
Negli ultimi anni si è registrato un incremento delle compravendite di nude proprietà, storicamente favorito dalla crisi economica che ha inciso sul mercato immobiliare e in genere sull’accesso al credito e dal progressivo invecchiamento della popolazione italiana che, unitamente ad un mercato del lavoro di difficile ingresso per i giovani, ha in particolare orientato le decisioni familiari verso l’idea di trasferire anticipatamente la nuda proprietà di un proprio (o nuovo) immobile ai figli, mantenendo il diritto di abitarvi fino alla propria morte.
Rif. www.altalex.com
Raddoppio delle richieste
L’aumento delle visite relativo alla tipologia “Nuda proprietà” di aprile 2020 si è tradotto in un raddoppio a livello di richieste rispetto al periodo precedente, con un picco a febbraio 2022.
Rif.: www.wallstreetitalia.com
Come si Calcola l’Usufrutto
Da questa tabella risulta che il miglior compromesso è un acquisto da un usufruttuario con un’età compresa fra i 73 e gli 82 anni.
Valore confermato dall’analisi di mercato fatta dalle agenzie immobiliari più attive nella compravendita della nuda proprietà.| Fasce età usufruttuario | Percentuale usufrutto | caso immobile € 250K | Risparmio | Convenienza |
| 0 – 20 | 95% | 12,500.00 | 237,500.00 | nulla |
| 21 – 30 | 90% | 25,000.00 | 225,000.00 | nulla |
| 31 – 40 | 85% | 37,500.00 | 212,500.00 | nulla |
| 41 – 45 | 80% | 50,000.00 | 200,000.00 | nulla |
| 46 – 50 | 75% | 62,500.00 | 187,500.00 | nulla |
| 51 – 53 | 70% | 75,000.00 | 175,000.00 | Bassa |
| 54 – 56 | 65% | 87,500.00 | 162,500.00 | Bassa |
| 57 – 60 | 60% | 100,000.00 | 150,000.00 | Bassa |
| 61 – 63 | 55% | 112,500.00 | 137,500.00 | Bassa |
| 64 – 66 | 50% | 125,000.00 | 125,000.00 | Bassa |
| 67 – 69 | 45% | 137,500.00 | 112,500.00 | Bassa |
| 70 – 72 | 40% | 150,000.00 | 100,000.00 | Bassa |
| 73 – 75 | 35% | 162,500.00 | 87,500.00 | alta |
| 76 – 78 | 30% | 175,000.00 | 75,000.00 | alta |
| 79 – 82 | 25% | 187,500.00 | 62,500.00 | alta |
| 83 – 86 | 20% | 200,000.00 | 50,000.00 | Bassa |
| 87 – 92 | 15% | 212,500.00 | 37,500.00 | Bassa |
| 93 – 99 | 10% | 225,000.00 | 25,000.00 | Bassa |
In pratica se io compro un appartamento da € 250,000 da un proprietario di 74 anni lo pago € 162,500.
Se lo rivendo 5 anni dopo (l’usufruttuario avrà 79 anni) lo posso rivendere a € 187,000 con un netto ricavo di € 24,500 che corrisponde ad un rendimento maggiore del 15% fatto in 5 anni pari, quindi, a un rendimento annuo medio del 5%.
PRO/Contro per chi compra
- puoi avere un immobile a un prezzo più conveniente rispetto ad altri immobili della stessa tipologia e taglio presenti sul mercato, di cui potrai usufruire nel futuro o donare ai tuoi figli
- L’usufruttuario ha l’obbligo di conservare in ottime condizioni l’immobile garantendo una efficace manutenzione
- Il valore dell’immobile cresce costantemente nel tempo e quindi puoi rivenderlo prima del termine dell’usufrutto garantendo comunque un imbattibile investimento.
Contro
Non tutte le banche concedono mutui ipotecari, quindi bisogna trovare quella giusta oppure avere disponibile tutta la somma oppure raggiungere un accordo per un pagamento rateale con il venditore. Questo perché le banche considerano la nuda proprietà un investimento e non un acquisto di un immobile da utilizzare immediatamente e quindi non mutuabile.
PRO/Contro per chi Vende
- Un’opzione per il futuro come complemento alla pensione. La maggior parte degli esperti immobiliari fa notare come la vendita della nuda proprietà sia un’opzione soprattutto tra coloro che hanno tra i 65 e i 70 anni e cercano un supplemento al proprio pensionamento. È uno dei modi migliori per ottenere liquidità su un bene illiquido come la casa senza rinunciare al suo uso e godimento fino alla morte. Vale a dire che per molte persone la vendita della nuda proprietà conferisce prevalentemente vantaggi alla loro vita quotidiana.
- Gli eredi dell’usufruttuario che cede la proprietà non potranno disporne, poiché l’immobile diventa di proprietà di chi ha la nuda proprietà.
Casi Tipici: Prossimi Futuri Pensionati
- voglio trovare una nuova casa più piccola, adatta a noi senza figli, con una manutenzione e un condominio meno oneroso
- Devo ridurre i lavori quotidiani di pulizia che alla fine dovrò fare io e mia moglie, seppur con l’aiuto di una signora ad ore
- Devo predisporre del contante (la liquidazione, ad esempio) per bilanciare l’eredità ai miei figli
- La mia casa deve essere
- in una città vicino almeno ad uno dei miei figli ma più vivibile. Ad esempio una città fra 50,000-300,000 abitanti.
- appena fuori dal centro storico per evitare problemi di parcheggio e vicino, manon troppo ad una strada di scorrimento
- vicino a supermercati e centri commerciali da raggiungere a piedi o in bicicletta
- tutti i servizi a distanza massimo di 2-3 chilometri da raggiungere a piedi o in bicicletta
- molto verde
- fermate dell’autobus/metro vicine massimo 300 mt.
- parcheggio per gli ospiti
- esposizione: est/sud con almeno 2 lati
- classe energetica buona per il risparmio dell’energia
- rata di condominio piuttosto contenuta
- garage
- superficie 120-150 mq
- doppi servizi
Casi Tipici: Investimento per i Figli
Appartengono a questa categoria coloro che stanno accumulando risparmi (piani di accumulo, ad esempio) e fare investimenti sicuri (BOT, ad esempio) per garantire una adeguata istruzione ai figli. Tipicamente una università prestigiosa soprattutto all’estero.
Quindi stiamo parlando di immobili che hanno un costo superiore a € 200,000.00 per figlio.
In alternativa potrebbe essere una casa da donare ai figlio presso la quale potranno andare a vivere ad soli senza dover preoccuparsi di un affitto.
Se poi questo immobile fosse vicino ad una università prestigiosa, ad esempio il Politecnico di Milano, allora potrebbe essere una soluzione da prendere in seria considerazione.
La decisione andrebbe presa quando il figlio avesse una età inferiore ai 10 anni per consentire un giusto lasso di tempo per maturare un buon rendimento.
Quindi i presupposti essenziali per inserire un potenziale cliente in questa categoria potrebbero essere:
- almeno un figlio di età inferiore a 10 anni
- possedere una laurea e che considera indispensabile l’istruzione per una affermazione professionale
- possedere una casa di proprietà adeguata al suo reddito ed al suo standard di vita
- disporre di un reddito familiare superiore alla media per potersi permettere di pagare un mutuo o una capacità di risparmio adeguato disponendo di una interessante liquidità, magari proveniente da una eredità appena ricevuta.
- Aver individuato una università (e quindi una città) compatibile con le predisposizioni del/dei figli
- Aver individuato le caratteristiche di un immobile per un single (il figlio) o una coppia (prematrimoniale) quindi una metratura compresa fra 50-100 mq.
- Aver localizzato la città, la zona, la posizione dell’immobile che abbia mezzi pubblici raggiungibili a piedi (massimo 300 mt.)
- rate di condominio, spese di manutenzione etc. piuttosto contenute
- Possibilmente che l’immobile si rivaluta entro i prossimi 10 anni in base al piano regolatore della zona o alla dislocazione di aree commerciali (o residenziali) in costruzione limitrofe quindi anticipare il boom edilizio che si realizzerà entro massimo 10 anni
- Servizi, uffici, scuole, università, centri commerciali, svincoli di scorrimento in un raggio inferiore a 2 km.
- garage, cantina, box che acquisiscono valore commerciale più significativamente
Casi Tipici: Tesoretto per la Vecchiaia
Appartengono a questa categoria coloro che hanno a disposizione una certa liquidità che vogliono investire in modo sicuro non credendo nella speculazione mobiliare (borsa, bot) e hanno intenzione di diversificare (quindi non all’interno della pro
Pertanto è un investimento per evitare di lasciarli nella cassetta di sicurezza della banca o direttamente sul proprio conto corrente.
Quelle persone che non sono troppo convinte di investire nel mercato mobiliare (titoli di stato, borsa, obbligazioni, oro etc.), hanno paura di investire sul mercato immobiliare perché l’affitto non è più conveniente per via delle tasse, delle spese e del rischio di non essere pagato o di incorrere in diatribe legali per l’incuria del locatario.
L’idea migliore sarebbe di darlo in uso a qualcuno di cui si è sicuri che sia molto accorto – come se fosse suo – che veramente abbia interesse – e abbia l’indole – a mantenerlo in ottimo stato e quindi che faccia fronte in proprio alle spese ordinarie e alla manutenzione ordinaria preservando il rendimento netto dell’investimento.
Pertanto, l’investimento immobiliare deve essere facilmente monetizzabile, anche in emergenza, e in ogni caso il rendimento rimanga pressoché preservato grazie alla sua rivalutazione commerciale oggettiva per mitigare il rischio della svendita in emergenza.
Quindi l’immobile ottimale potrebbe essere
- prevedere la smobilitazione dell’investimento compreso fra 7 e 15 anni (Usufrutto)
- locatario affidabile
- condominio con servizi centralizzati
- box, cantina, garage, posto macchina perché valorizzano l’immobile
- metratura compresa fra 70 e 110 mq
- ottima posizione
- condizioni dell’immobile in ottimo stato
- verifica della rivalutazione della zona e dell’immobile
Casi Tipici: Pura Speculazione Finanziaria
La chiave decisionale consiste nel valutare il rendimento, il rischio, il tempo di smobilitazione ecc. e paragonarlo a altri tipi di investimento compatibili con il capitale di rischio disponibile e la personale predisposizione al rischio.
Indubbiamente l’immobile è un investimento a basso rischio e quindi a basso rendimento ma potrebbero esserci delle condizioni oggettive che ne aumentano il rendimento a parità di rischio.
Indubbiamente fra gli immobili, la nuda proprietà è l’investimento a più alto rendimento ma sarà necessario valutare le altre condizioni al contorno e soprattutto decidere entro quanti anni si vuole smobilitare l’investimento ed in che modo.
Questo perché la nuda proprietà ha un’alea: il termine dell’usufrutto che di norma è vitalizio.
Pertanto, vanno definite le due strategie possibili:
- valutare il termine dell’usufrutto vitalizio in base all’aspettativa di vita dell’usufruttario
- anticipare la vendita della nuda proprietà
A questo proposito vedere il simulatore
Casi Tipici: Giovani Lungimiranti
- la capacità di risparmio mensile
- la previsione temporale in cui dovrà scegliere la sua “sistemazione stabile”
- L’ammontare della liquidità immediata disponibile
Mercato della Domanda e dell'Offerta
Quali agenzie presidiano le Provincie
| Regione | Provincia | Agenzia/ Franchising |
| Abruzzo | Chieti | |
| L’Aquila | ||
| Pescara | ||
| Teramo | ||
| Basilicata | Matera | |
| Potenza | ||
| Calabria | Catanzaro | |
| Cosenza | ||
| Crotone | ||
| Reggio di Calabria | ||
| Vibo Valentia | ||
| Campania | Avellino | |
| Benevento | ||
| Caserta | ||
| Napoli | ||
| Salerno | ||
| Emilia Romagna | Bologna | |
| Ferrara | ||
| Forlì-Cesena | ||
| Modena | ||
| Parma | ||
| Piacenza | ||
| Ravenna | ||
| Reggio nell’Emilia | ||
| Rimini | ||
| Friuli Venezia Giulia | Gorizia | |
| Pordenone | ||
| Trieste | ||
| Udine | ||
| Lazio | Frosinone | |
| Latina | ||
| Rieti | ||
| Roma | ||
| Viterbo | ||
| Liguria | Genova | |
| Imperia | ||
| La Spezia | ||
| Savona | ||
| Lombardia | Bergamo | |
| Brescia | ||
| Como | ||
| Cremona | ||
| Lecco | ||
| Lodi | ||
| Mantova | ||
| Milano | Preatoni Casanuda | |
| Monza e della Brianza | Mister House | |
| Pavia | ||
| Sondrio | ||
| Varese | ||
| Marche | Ancona | |
| Ascoli Piceno | ||
| Fermo | ||
| Macerata | ||
| Pesaro e Urbino | ||
| Molise | Campobasso | |
| Isernia | ||
| Piemonte | Alessandria | |
| Asti | ||
| Biella | ||
| Cuneo | ||
| Novara | ||
| Torino | ||
| Verbano- Cusio-Ossola | ||
| Vercelli | ||
| Puglia | Bari | |
| Barletta- Andria-Trani | ||
| Brindisi | ||
| Foggia | ||
| Lecce | ||
| Taranto | ||
| Sardegna | Cagliari | |
| Carbonia-Iglesias | ||
| Medio Campidano | ||
| Nuoro | ||
| Ogliastra | ||
| Olbia-Tempio | ||
| Oristano | ||
| Sassari | ||
| Sicilia | Agrigento | |
| Caltanissetta | ||
| Catania | ||
| Enna | ||
| Messina | ||
| Palermo | ||
| Ragusa | ||
| Siracusa | ||
| Trapani | ||
| Toscana | Arezzo | Tecnorete |
| Firenze | Tecnocasa | |
| Grosseto | Tecnocasa | |
| Livorno | Tecnorete | |
| Lucca | Tecnocasa | |
| Massa-Carrara | Tecnorete | |
| Pisa | Tecnorete | |
| Pistoia | Tecnocasa | |
| Prato | Tecnocasa | |
| Siena | Tecnocasa | |
| Trentino-Alto Adige | Bolzano/ Bozen | |
| Trento | ||
| Umbria | Perugia | |
| Terni | ||
| Valle d’Aosta | Valle d’Aosta/ Vallée d’Aoste | |
| Veneto | Belluno | |
| Padova | ||
| Rovigo | ||
| Treviso | ||
| Venezia | ||
| Verona | \ | |
| Vicenza |
I Top-Ten Francising della Nuda Proprietà
| Franchising | Totale Agenzie | Provincia più presidiata |
| tecnorete.it/ | 521 | |
| tecnocasa.it | 1.747 | |
| gabetti.it | 1.188 | |
| kiron.it | 206 | |
| Likecasa.it | ||
| maguranoimmobiliare.it | ||
| gruppoilsestante.it | ||
| idealista.it | ||
| agenzie-immobiliari.eurekasa.it | ||
| wikicasa.it | ||
| sicasaimmobiliare.com |
Le Città Italiane più Vivibili nel 2022
| Posizione | Provincia | Punteggio | Posizione 2022 |
| 1 | Bologna | 590,28 | 5 |
| 2 | Bolzano | 585,73 | 3 |
| 3 | Firenze | 581,86 | 8 |
| 4 | Siena | 578,52 | 11 |
| 5 | Trento | 576,62 | -2 |
| 6 | Aosta | 575,38 | -2 |
| 7 | Trieste | 574,35 | -6 |
| 8 | Milano | 573,94 | -6 |
| 9 | Parma | 573,82 | 3 |
| 10 | Pisa | 567,93 | 12 |
| 11 | Cremona | 562,69 | 26 |
| 12 | Udine | 561,95 | -3 |
| 13 | Reggio Emilia | 561,62 | 6 |
| 14 | Bergamo | 561,31 | 25 |
| 15 | Sondrio | 559,71 | 14 |
| 16 | Verona | 559,18 | -8 |
| 17 | Modena | 555,66 | 7 |
| 18 | Cagliari | 554,24 | 2 |
| 19 | Gorizia | 553,50 | 4 |
| 20 | Venezia | 551,98 | -4 |
| 21 | Treviso | 549,80 | -11 |
| 22 | Brescia | 549,80 | -1 |
| 23 | Monza-Brianza | 549,62 | -9 |
| 24 | Piacenza | 549,53 | 14 |
| 25 | Pesaro-Urbino | 548,61 | 31 |
| 26 | Pordenone | 548,40 | -19 |
| 27 | Genova | 547,84 | -1 |
| 28 | Ancona | 546,34 | 2 |
| 29 | Padova | 541,33 | 4 |
| 30 | Ravenna | 540,14 | -3 |
Pagamenti: Rateali o Soluzione Unica?
Sempre più spesso si trovano offerte con pagamenti dilazionati e banche che concedono mutui.
Leggendo gli annunci con una certa attenzione si riesce ad individuare l’età del venditore e la possibilità di pagamento dilazionato.
Esempio
Naturalmente se la rata è molto alta allora implica che l’età dell’usufruttuario è molto alta e viceversa…
Significa anche che l’usufruttuario accetta un pagamento rateale.
Rif. www.casa.it
A volte invece di vedere la dilazione si trova lo sconto da cui si può dedurre l’età dell’usufruttuario.
Rif.: www.libero.it
In altri casi si trova in chiaro l’età dell’usufruttuario
Rif.: www.trovacasa.it
Campagne pubblicitarie
Immobiliare.it
Vendiamo questa casa ora diventata troppo grande da quando i figli sono andati via e compriamone una più piccola solo per noi, vicino ad un parco.
Preatoni.it
La fase Contrattuale
- definizione dettagliata de mobili e delle supplettili incluse nella cessione della proprietà. Possibilmente con foto e descrizione
- definizone dettagliata delle incombenze preliminari prima del rogito
- Cosa esattamente rientra nella manutenzione
- in che modo il Nudo proprietario può ispezionare la casa e che tipo di documento debba essere redatto questo per prevenire ogni futura contestazone bei confronti degli eventuali eredi o nel definire cosa debba essere fatto affincjè la pripertà sia manentuta al livello di manuteznione adeguato
Come Funziona in Francia?
Come Funziona negli Altri Paesi?
Contratto tipo
Norma Giuridica e Consulenza Legale
Usufrutto: Cos'è
L’usufrutto è un diritto reale di godimento che permette ad un usufruttuario di utilizzare e di beneficiare di un bene che è di proprietà altrui con l’obbligo però di non mutarne la destinazione economica e di curarne la manutenzione.
L’usufrutto è un istituto giuridico che permette al proprietario di un immobile di cedere l’utilizzo ed il godimento dei benefici a un terzo pur rimanendone proprietario.
La sua disciplina è rinvenibile all’art. 981 c.c.
rif. fiscomania.com
Usufrutto: Come si Costituisce?
- Tramite contratto: l’usufrutto può costituirsi innanzitutto per mezzo di un accordo contrattuale tra le parti. Il contratto con cui si costituisce l’usufrutto deve essere redatto in forma scritta, che sia una scrittura privata o un atto pubblico alla presenza di un notaio;
- Tramite testamento. Il soggetto defunto può attribuire attraverso una disposizione testamentaria il diritto di usufrutto ad un altro soggetto su un singolo bene, o sull’intero patrimonio. Il diritto di usufrutto non si acquisisce automaticamente con la successione di un bene, ma viene attivato in seguito ad un atto notarile.
- Tramite usucapione
- Per Legge: ci sono determinate situazioni giuridiche in cui è la stessa legge a riconoscere l’esistenza dell’usufrutto. Pensiamo al caso dell’usufrutto legale dei genitori sui beni del figlio minorenne.
Quanto dura il Diritto di Usufrutto?
L’usufrutto ha una durata variabile.
È possibile concedere il diritto di usufrutto, di un immobile per fini abitativi, per 10 anni o 20 o anche 50. Al termine, il nudo proprietario riacquista l’intera patria potestà dell’immobile. Se non è indicato un termine, l’usufrutto può anche durare per tutta la vita dell’usufruttuario, i diritti di usufrutto non vengono trasmessi agli eredi.
In caso di usufrutto per locali commerciali (persona giuridica), il termine massimo è di 30 anni.
L’usufrutto può estinguersi prima dei termini per:
- scadenza del termine previsto;
- prescrizione, se il diritto non viene esercitato per 20 anni;
- gravi abusi del diritto da parte dell’usufruttuario;
- riunione dell’usufrutto e della nuda proprietà nella stessa persona;
- Perimento della cosa.
Se l’usufrutto è stato concesso a più di una persona, in caso di decesso di uno degli usufruttuari il diritto viene suddiviso tra i superstiti se è stato specificato nell’atto che si tratta di usufrutto congiunto. Altrimenti alla morte di ciascun usufruttuario la sua quota si riunirà con la nuda proprietà.
rif. fiscomania.com
L’usufrutto è Pignorabile?
L’usufrutto è pignorabile, ma non la nuda proprietà, pertanto, un creditore potrà sottoporre a pignoramento e successiva vendita all’asta il diritto di usufrutto. L’acquirente potrà godere del bene solo per la durata originaria dell’usufrutto.
rif. fiscomania.com
Cessione dell’Usufrutto
L’art. 980 del codice civile, sancisce che, l’usufruttuario può cedere il proprio diritto per un certo periodo di tempo o per l’intera durata, nel caso in cui questo non sia vietato dal titolo costitutivo del diritto. La cessione deve essere oggetto di notifica al nudo proprietario del bene, fino a quando non avviene la notifica, l’usufruttuario è solidalmente obbligato con il cessionario verso il nudo proprietario.
Il diritto di usufrutto può essere ceduto ad un secondo usufruttuario, se non escluso dal titolo costituito dal diritto di usufrutto. La cessione dell’usufrutto ad un altro beneficiario, può avvenire soltanto dietro trascrizione di atto pubblico o scrittura privata.
rif. fiscomania.com
Rinuncia all’Usufrutto. Come Fare?
Il titolare di un usufrutto può sempre rinunciarvi in qualsiasi momento. Non è quindi costretto a mantenere l’usufrutto fino alla sua scadenza. La rinuncia peraltro non richiede il consenso del nudo proprietario. La rinuncia dell’usufrutto deve essere comunicata al nudo proprietario con atto scritto, dal momento in cui il nudo proprietario ne ha notizia la rinuncia ha efficacia. Tale atto va trascritto nei registri immobiliari. Per i terzi, la rinuncia ha effetto proprio dalla trascrizione.
La rinuncia all’usufrutto deve essere totale, non è possibile mantenere l’usufrutto solo su una parte dell’immobile
rif. fiscomania.com
Vendere una Casa con Usufrutto
Il nudo proprietario dell’immobile è l’unico soggetto che può decidere di vendere casa.
L’usufruttuario non può vendere l’immobile, ma può cedere il proprio diritto di usufrutto che resterà attivo per tutta la vita del primo usufruttuario.
L’immobile con usufrutto può essere venduto, ma l’acquirente dovrà rispettare il diritto di usufrutto fino alla scadenza. L’acquirente che compra l’immobile non può utilizzare la casa in presenza dell’usufruttu e potrà goderne solo se stabilito dall’usufruttuario.
La difficoltà di vendere una casa con usufrutto è stabilire il prezzo adeguato. Le tabelle ufficiali realizzate dal Ministero dell’Economia permettono di stabilire il prezzo adeguato per la nuda proprietà e il calcolo delle imposte.
Le tabelle sono aggiornate periodicamente in base all’aspettativa di vita e i valori della nuda proprietà vanno calcolati in base all’età del proprietario.
rif. fiscomania.com
L'usufruttario: Chi è
L’usufruttario può beneficiare dei frutti naturali del bene in usufrutto.
Ad esempio l’affitto del bene senza alterarne la destinazione economica. Pertanto, non potrà cambiare la sua destinazione da abitativa a commerciale e viceversa.
Diritti e Doveri dell'Usufruttuario
- diritto di proprietà: godere di un bene in modi esclusivo e senza limiti
- diritto di abitazione: godere di un immobile solo per i propri bisogni della propria famiglia
- diritto di enfiteusi: godere di una proprietà altrui pagando un canone e migliorando il bene
- diritto di servitù: pesi e limitazioni messi a un fondo in favore di un altro, una volta definiti fondo servente e dominante
- diritto di superficie: edificare sul suolo altrui
- diritto di usufrutto: godere e trarre ogni utilità da un bene altrui
- diritto d’uso: utilizzare un bene altrui.
L’usufruttuario acquisisce il possesso dell’abitazione e il diritto di trarne ogni utilità, nel rispetto dei limiti sanciti dalla legge e di non cambiarne la destinazione economica.
Quindi, se un immobile viene concesso in usufrutto per una destinazione ad uso abitativo, l’usufruttuario non potrà trasformare il locale, destinandolo ad uso commerciale. In un’ipotesi del genere, addirittura il nudo proprietario potrebbe anche fare richiesta di decadenza dell’usufrutto.
All’usufruttuario spettano tutte le tasse fatta eccezione delle tasse relative alla proprietà.
L’usufruttuario può cedere il proprio diritto ad un soggetto terzo, dandone notifica al nudo proprietario, concedere in locazione l’immobile godendo dei frutti derivanti dal canone, accendere un’ipoteca sull’abitazione.
L’usufruttuario quindi, però può cedere il suo diritto di usufrutto (venderlo o donarlo) o dare l’immobile in affitto ad altre persone e può anche costituire un’ipoteca sull’usufrutto stesso. Il nudo proprietario conserva i diritti che non sono attribuiti all’usufruttuario. Per cui egli può vendere la nuda proprietà dell’immobile su cui è costituito l’usufrutto senza che ciò comporti la cessazione dell’usufrutto.
Per quanto riguarda i doveri, l’usufruttuario deve, redigere l’inventario dei mobili e la descrizione degli immobili prestando idonea garanzia, salvo dispensa, utilizzare l’abitazione con la diligenza del buon padre di famiglia, farsi carico delle spese di custodia, amministrazione, manutenzione ordinaria e di tutte le imposte sul reddito, compresi canoni e rendite fondiarie, notificare al proprietario eventuali pretese di terzi sull’abitazione e restituire il bene nel termine previsto per l’usufrutto.
In seguito al contratto, per legge l’usufruttuario è tenuto ad occuparsi degli interventi di manutenzione ordinaria della casa, che sono a suo carico. L’usufruttario ha l’obbligo di mantenere in buono stato l’immobile, non danneggiandolo e non modificando nulla senza l’approvazione del nudo proprietario.
In caso di mancanza di pagamento il nudo proprietario potrà avvalersi nei confronti dell’usufruttuario.
rif. fiscomania.com
Chi Paga l’IMU?
Il pagamento dell’IMU è a carico dell’usufruttuario. Se quest’ultimo adibisce l’abitazione a prima casa non è tenuto al pagamento dell’imposta.
rif. fiscomania.com
Decesso dell’Usufruttuario
L’immobile torna con pieno diritto al proprietario effettivo, ovvero al nudo proprietario. In questo caso il proprietario non deve fare nulla se non ricevere l’immobile.
rif. fiscomania.com
Gli eredi del dell’usufruttuario hanno qualche diritto?
A questo proposito non esiste diritto correlato all’usufruttuario per gli eredi. In ogni caso gli eredi dell’usufruttuario devono restituire l’immobile utilizzato dal soggetto defunto al nudo proprietario.
Questo è dovuto al fatto che la proprietà totale dell’immobile non è mai dell’usufruttuario, che può solamente utilizzarlo o ricavare un profitto da esso. La regola generale è che l’usufrutto non può essere applicato dopo la morte dell’usufruttuario e non può quindi essere ereditato dai suoi eredi.
Questo è valido anche nel caso in cui sullo stesso immobile ci siano più di un usufruttuario. In ogni caso è il proprietario a detenere tutti diritti sull’immobile anche se posto in usufrutto.
rif. fiscomania.com
Il nudo Proprietario (Locatore): Chi è
Tra gli acquirenti della nuda proprietà ci sono i genitori per i figli, ma anche investitori che effettuano investimenti di tipo immobiliare.
Il proprietario che concede in usufrutto un’abitazione mantiene su di essa la nuda proprietà, pertanto, il proprietario dell’immobile conserva la proprietà, ma ne trasferisce il possesso all’usufruttuario.
Il nudo proprietario può sempre decidere di vendere l’immobile, ma tale atto non estingue l’usufrutto e chi acquista la casa manterrà la nuda proprietà fino al termine di scadenza dell’usufrutto.
rif. fiscomania.com
Quali Sono i Doveri del Nudo Proprietario?
- Obbligo di effettuare riparazioni straordinarie ove necessario. Se non eseguite a tempo debito, l’usufruttuario può farle e pretendere dal nudo proprietario l’aumento di valore dell’immobile.
- Rispetto del diritto dell’usufruttuario: il nudo proprietario non può alterare la forma o la sostanza della cosa in usufrutto, né compiere atti lesivi del diritto dell’usufruttuario.
- Pagamento delle relative spese straordinarie: Il nudo proprietario e l’usufruttuario devono farsi carico di spese diverse per la casa. L’usufruttuario dovrà pagare le utenze (acqua, luce, telefono…) e le spese condominiali relative all’usufrutto. Il nudo proprietario, da parte sua, è responsabile delle spese straordinarie sull’immobile.
- Rispondere all’usufruttuario: Il nudo proprietario deve rispondere all’usufruttuario se l’immobile viene sequestrato o venduto giudizialmente per il pagamento di debiti.
- Pagare l’ipoteca dell’usufrutto: se al momento della costituzione dell’usufrutto l’immobile risulta ipotecato, il nudo proprietario sarà responsabile del pagamento delle relative rate.
- Diritto di proprietà: il nudo proprietario ha la proprietà della casa anche se, come abbiamo detto, non ne ha l’uso e il godimento.
- Diritto di vendere la nuda proprietà: può anche vendere la nuda proprietà a terzi, purché siano rispettati i diritti dell’usufruttuario.
- Diritto di ipotecare la nuda proprietà: è possibile richiedere un mutuo ipotecario sulla nuda proprietà dell’immobile in usufrutto. Se alla scadenza dell’usufrutto si consolida la piena proprietà del nudo proprietario ipotecario, l’ipoteca si estende anche all’usufrutto, salvo diverso accordo.
- Diritto di eseguire lavori e migliorie: i lavori e le migliorie possono essere eseguiti sull’abitazione di cui si ha la nuda proprietà, a condizione che non arrechino danno all’usufruttuario.
- Diritto al ripristino dell’uso e del godimento dell’abitazione allo scadere dell’usufrutto.
I Poteri del Nudo Proprietario
- può cedere il bene a terzi, senza che, per tale motivo, si estingua l’usufrutto;
- può pretendere che vengano eseguiti interventi di ordinaria manutenzione per la buona conservazione dell’immobile, spettando all’usufruttuario la custodia e amministrazione dell’immobile e l’obbligo d’informare il nudo proprietario circa la necessità di riparazioni di natura straordinaria. Nel caso siano necessari interventi migliorativi o “addizioni” all’immobile, per aumentarne il valore o semplicemente per curarne la conservazione con la manutenzione ordinaria, la negligenza dell’usufruttuario nell’eseguire le riparazioni dovute, può legittimare il nudo proprietario a pretenderne l’esecuzione coattiva in sede giudiziale con l’eventuale condanna alle spese per la manutenzione straordinaria, che in seguito, per via di tale inadempimento, dovesse rendersi necessaria;
- deve essere tempestivamente informato dall’usufruttuario circa l’eventuale verificarsi di molestie o usurpazioni arrecate da terzi e tali da pregiudicare la proprietà;
- in materia di locazioni non deve prestare il consenso alla stipula di una locazione del bene a terzi da parte dell’usufruttuario, ma, se cessa l’usufrutto vitalizio (ad esempio per morte del suo titolare), l’inquilino non può continuare ad abitare nell’appartamento per oltre 5 anni dalla data di estinzione, sempre che non intercorrano successivi accordi in tal senso con il nuovo locatore; diversamente, se per l’usufrutto è stata stabilita una durata temporale, terminato l’esercizio del diritto reale di godimento, il rapporto locativo con il nuovo locatore non può durare oltre l’anno in corso;
- può chiedere il ripristino e un risarcimento danni se lo stesso immobile viene utilizzato per scopi diversi da quelli originari e modificato nella struttura a tal fine (ad esempio un appartamento residenziale trasformato in un esercizio commerciale).
- Cessione della nuda proprietà al figlio. In alcuni casi un genitore può scegliere delle vie alternative per lasciare una casa ai propri figli, senza dovere pagare le tasse relative alla successione. Una soluzione può essere proprio quella di far diventare un figlio un nudo proprietario, riservando al padre e alla madre il diritto di vivere nell’abitazione vita natural durante. Per fare ciò è importante non fare sperequazioni tra i vari figli, non rispettando le quote legittime previste per l’eredità. La legge, infatti, impone dei vincoli sul patrimonio da lasciare ai familiari, che in una certa percentuale deve essere suddiviso equamente tra i legittimari, e solo la parte residua può essere lasciata ad altri in modo volontario con un testamento. Una volta considerato questo aspetto, fare diventare un figlio un nudo proprietario può essere vantaggioso, in quanto dopo la morte dei genitori, potrà avere la proprietà totale ed esclusiva sull’immobile, senza dover fare null’altro. Concedere ad altri di diventare nudi proprietari, conservando l’usufrutto, può essere fatta anche a titolo gratuito, cioè come donazione, oltre che attraverso una vendita. Esiste però una terza via, cioè la cessione dietro vitalizio, con la quale un genitore vincola il figlio ad assisterlo moralmente e materialmente durante la vecchiaia.
Rif.: avvocato360.it
Eccezioni per il Rientro del Possesso dell'Immobile
- l’usufruttuario non utilizza l’abitazione per almeno 20 anni.
- l’immobile subisce una distruzione parziale o totale.
- si accerta un abuso da parte dell’usufruttuario.
Rif. www.chietitoday.it
Decesso del Nudo Proprietario
Nel momento in cui si ha il decesso del locatore, l’immobile passerà di proprietà agli eredi del nudo proprietario, ma questi soggetti potranno accedere solamente alla nuda proprietà dell’immobile, perché dovranno comunque attenersi all’usufrutto in corso fino alla sua scadenza stabilita dal contratto.
Per questo motivo il decesso del nudo proprietario di un immobile non comporta la perdita del diritto di usufrutto da parte del soggetto che lo sta utilizzando. Gli eredi quindi del nudo proprietario non possono richiedere di utilizzare l’immobile con piena proprietà.
L’unica eccezione riguarda la prescrizione, che si realizza nel momento in cui l’usufruttuario non utilizza l’immobile per almeno 20 anni. In ogni caso si può di comune accordo decidere di terminare in anticipo l’accordo di usufrutto, nel momento in cui esiste un accordo tra gli eredi del proprietario deceduto e l’usufruttuario.
Esiste anche l’ipotesi per cui il soggetto usufruttuario può diventare proprietario a tutto tondo dell’immobile in questione. In questo caso però è necessario un contratto di compravendita diretto agli eredi del proprietario deceduto.
rif. fiscomania.com
Agevolazioni Prima Casa
- riduzione dell’IVA dal 10% al 4% se acquisti casa direttamente dall’impresa costruttrice, pagando in misura fissa 200 euro per imposta ipotecaria e catastale;
- un’imposta ipotecaria e catastale in misura fissa, ovvero 200 euro, in caso di acquisti per successioni o donazioni;
- A queste agevolazioni si aggiungono quelle previste dal decreto Sostegni bis per i giovani under 36 con ISEE non superiore a 40.000 euro.
rif.: www.gabetti.it
Vincoli per Rientrare nelle Agevolazioni della Prima Casa
- L’acquisto deve avere per oggetto una casa di abitazione non accatastate come A1, A8 e A9, qualunque sia la dimensione dell’immobile;
- L’immobile deve essere ubicato nello stesso Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Tuttavia, è consentita la fruizione del beneficio anche nel caso in cui, alternativamente:
- La residenza venga trasferita nel comune di ubicazione dell’immobile entro 18 mesi dall’effettuazione dell’acquisto;
- L’immobile è comunque ubicato nel comune in cui il contribuente svolge la propria attività (lavorativa, sportiva, di studio o di volontariato);
- Qualora l’acquirente si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro, l’immobile sia ubicato nel comune ove il datore di lavoro ha la propria sede o, comunque, svolge la propria attività;
- Qualora l’acquirente sia un cittadino italiano emigrato all’estero, l’immobile sia la sua prima casa nel territorio italiano.
- L’acquirente non sia titolare esclusivo (oppure in comunione con il coniuge) della proprietà/diritto reale su altre abitazioni ubicate nel medesimo comune ove è situata la casa da acquistare;
- L’acquirente non sia titolare, neppure per quote o comunione legale, della proprietà/diritto reale, esistente sul territorio italiano, acquistata usufruendo dell’agevolazione prima casa.
Rif.: fiscoeimmobili.it
Giurisprudenza: Cassazione Civile. n. 6877/2014
Nuda proprietà: chi paga le spese
Ulteriore vantaggio per l’acquirente della nuda proprietà è rappresentato dal fatto che l’obbligo dell’adempimento degli oneri relativi al godimento della cosa (custodia, manutenzione ordinaria, spese condominiali, ecc.), rimangono a carico dell’usufruttuario, essendo il nudo proprietario obbligato solo a pagare le spese straordinarie.
La stessa Corte di Cassazione ha ulteriormente chiarito che l’usufruttuario deve provvedere a tutto ciò che riguarda la conservazione ed il godimento della cosa; mentre il nudo proprietario è tenuto a sostenere le spese per tutto ciò che riguarda la struttura, la sostanza e la destinazione della cosa.
Giurisprudenza: Cassazione civile, sez. II, sentenza n. 9618/2014
Simulazione di compravendita
Nel giudizio di simulazione della compravendita, relativa all’entità del prezzo, anche chi ha acquistato la nuda proprietà è litisconsorte necessario se è stato dedotto l’inadempimento dell’obbligazione di pagamento.
Giurisprudenza: Cassazione civile, sez. II, sentenza n. 20788/2015
Donazione
In caso di donazione con riserva d’usufrutto ex art. 796 c.c., non è possibile trasferire l’usufrutto “mortis causa” dato che esso si estingue con la morte del titolare a norma dell’art. 979 c.c.
Nella diversa ipotesi del legato di usufrutto, il testatore ha la piena proprietà al tempo dell’apertura della successione, sicché può legare l’usufrutto, scindendolo dalla nuda proprietà trasmessa ad altro successore.
Giurisprudenza: Cassazione civile, sez. II, sentenza n. 22703/2015
Riparto delle spese
In tema di riparto delle spese tra l’usufruttuario e il nudo proprietario, occorre considerare la natura degli interventi da eseguire, giacché spetta all’usufruttuario la responsabilità e l’onere di provvedere a tutto ciò che riguardi la conservazione ed il godimento della cosa; mentre compete al nudo proprietario tutto ciò che riguarda la struttura, la sostanza e la destinazione della cosa.
Giurisprudenza: Cassazione civile, sez. VI, sentenza n.
Obbligo di Collazione
Il presupposto dell’obbligo di collazione, ai sensi dell’art. 737 c.c., è che il soggetto ad esso tenuto abbia ricevuto beni o diritti a titolo di liberalità dal “de cuius”, direttamente o indirettamente tramite esborsi effettuati da quest’ultimo.
Ne deriva che, se durante la vita del “de cuius” il coerede ha acquistato direttamente dal venditore la nuda proprietà di un immobile dopo che questo era stato oggetto di un preliminare di vendita concluso dalla madre con prezzo interamente da lei pagato, in sede di divisione dell’eredità paterna non vi è alcun obbligo di collazione in relazione a quell’immobile, in quanto il “de cuius”, sebbene fosse sposato in regime di comunione legale con la madre dell’acquirente, non ha mai acquistato il diritto reale trasferito al figlio, né ha sostenuto esborsi affinché il figlio lo acquistasse.
Giurisprudenza: Cassazione civile, sez. II, sentenza n. 4641/2018
Clausola di assistenza e cura
Qualora la clausola di assistenza e cura, predisposta in favore dell’alienante e contenuta nel contratto di vendita della nuda proprietà, non abbia per volontà delle parti carattere di componente del corrispettivo, l’eventuale inadempimento dell’obbligo di assistenza e cura non può dar luogo alla risoluzione del contratto.
Giurisprudenza: Cassazione civile, sez. V, ordinanza n. 18330/2021
Diritto di locazione
Il titolare del diritto reale di nuda proprietà su di un fabbricato, che abbia la disponibilità di fatto del bene, può concedere l’immobile in locazione, ed i canoni in conseguenza pattuiti concorrono alla quantificazione della sua base imponibile, secondo la previsione generale di cui all’art. 23, e poi 26, del d.P.R. n. 917 del 1986
Rif.: www.studiocataldi.it
Giurisprudenza: Consiglio di Stato, sez. VI, sentenza n. 3391/2017
Abuso edilizio
La responsabilità tipica che la normativa edilizia prevede in capo all’ordinario (pieno) titolare del diritto di proprietà non può farsi ricadere sul nudo proprietario in quanto, risultando le facoltà proprie del diritto dominicale in capo all’usufruttuario, solo su quest’ultimo (ferma restando la fattispecie in cui egli sia direttamente autore dell’abuso) può ricadere una eventuale corresponsabilità colposa per mancata dissociazione, ovvero per aver omesso di attivare ogni intervento utile alla repressione dell’abuso edilizio, qualora posto in essere da altri.
Codice Civile: Capo I, del Titolo V del Libro Terzo del Codice Civile dall’art. 978 all’art. 1026
Nuda proprietà ed usufrutto: differenze
Per definire compiutamente i tratti del concetto di “nuda proprietà”, occorre volgere lo sguardo ad un rapido esame dell’usufrutto, la cui disciplina è contenuta dall’art. 978 all’art. 1026.
L’usufrutto è un diritto reale di godimento su cosa altrui insieme all’enfiteusi, all’uso, al diritto di abitazione, al diritto di superficie, al diritto di servitù e consiste nel diritto di godere del bene di cui non si è proprietari, rispettandone la destinazione economica e percependone i frutti (art. 981 c.c.).
Si costituisce nei casi previsti dalla legge (usufrutto legale), per volontà della persona e non può durare oltre la vita dell’usufruttuario, che ha il diritto di conseguire il possesso del bene (in alcuni casi previo inventario dei beni), incassandone i frutti naturali e civili per tutta la durata del suo diritto.
Da un punto di vista fattuale l’usufruttuario può assumere agli occhi del terzo le sembianze del proprietario: esercita il possesso sulla cosa, può concederla in locazione traendone le conseguenti rendite economiche, ecc., ma giuridicamente non è proprietario di quel bene con tutti i limiti che ne conseguono, ad esempio non potendo vendere il bene ma eventualmente solo il diritto di cui è titolare, né cambiare la destinazione economica del bene, ossia il fine dell’utilizzo e godimento per lo stesso come deciso dal proprietario.
Proprio in virtù del fatto di costituire un’importante compressione dei poteri connessi al diritto di proprietà tuttavia, l’usufrutto non può durare per sempre o per un periodo non definito: si estingue difatti alla morte dell’usufruttuario e non può essere valido oltre i trent’anni dalla sua costituzione, se disposto a favore di una persona giuridica (un’associazione ad esempio), ciò comportando che non può essere trasmesso dall’usufruttuario ai propri eredi e, se ceduto a terzi, si estinguerà comunque sempre alla morte dell’usufruttuario-cedente e non alla morte di chi lo ha da quest’ultimo acquistato.
Come anticipato, l’usufrutto si può costituire con un contratto scritto e trascritto nei Pubblici Registri Immobiliari, nell’ambito del testamento con cui si dispone che la nuda proprietà di un proprio bene venga trasmessa ad un soggetto e il correlato diritto di usufrutto ad altro soggetto, oppure si può acquisire per usucapione, se per oltre vent’anni il soggetto si comporta apertamente, di continuo e con la tolleranza del proprietario, come se fosse usufruttuario di quel determinato bene.
Infine, può avere ad oggetto beni mobili, immobili, crediti, titoli di credito, quote societarie o beni immateriali quali ad esempio le opere d’ingegno.
Infine, si parla di usufrutto legale (art. 324 c.c.) per il diritto che spetta ai genitori, esercenti la responsabilità genitoriale, di utilizzare e fruire dei beni del minore, fino al suo raggiungimento della maggiore età.
L’usufrutto legale si distingue da quello ordinario per la sua particolare funzione, diretta a tutelare gli interessi della famiglia: la percezione dei frutti è pertanto vincolata alla realizzazione delle esigenze familiari, i genitori usufruttuari possono modificare la destinazione del bene sempre nell’interesse del minore, perché, come diritto reale di godimento, esiste unicamente in relazione alla minore età del figlio.
La gestione dei beni del minore è sottoposta alla vigilanza del Tribunale, per cui ogni atto di amministrazione da compiersi deve essere autorizzato dal Giudice Tutelare ed eventuali atti pregiudizievoli rispetto agli interessi del minore possono comportare la cessazione dell’usufrutto legale con la conseguente nomina di un curatore (art. 334 c.c.) per l’amministrazione dei beni del minore fino al suo raggiungimento della maggiore età.
Rif.: www.altalex.com
Codice Civile: art. 1008 del Codice Civile
Il titolare della nuda proprietà paga le imposte e i tributi?
Il nudo proprietario è esonerato dal carico fiscale gravante sull’immobile oggetto di usufrutto, poiché ai sensi dell’art. 1008 del codice civile “l’usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito”.
Ciò significa ad esempio che il pagamento dell’ICI è a carico di chi ha la disponibilità del bene, in quanto titolare di un diritto reale qual è l’usufrutto.
Anche le imposte IMU, TASI e IRPEF sono a carico del detentore dell’immobile, ossia di pertinenza dell’usufruttuario, rimanendo a carico del nudo proprietario le imposte indirette secondo aliquote ordinarie e su una base imponibile ridotta per la decurtazione del valore dell’usufrutto secondo le tabelle allegate al Testo Unico in tema di imposta di registro.
All’inizio e alla fine dell’usufrutto i carichi fiscali si ripartiscono tra nudo proprietario e usufruttuario proporzionalmente al diritto di ognuno.
Rif.: www.altalex.com
Codice Civile: art. 832 c.c.
Come ottenere la piena proprietà
Il nudo proprietario ottiene la piena titolarità dell’immobile alla cessazione dell’usufrutto, quando i poteri di godimento e utilizzo sul bene, prima esercitati da altro soggetto a ciò legittimato, confluiscono con la loro naturale collocazione nelle prerogative di pienezza ed esclusività, caratterizzanti il diritto di piena proprietà (art. 832 c.c.).
Si parla quindi di “consolidazione”, quando è così riunita la nuda proprietà ai poteri derivati dall’esercizio dell’usufrutto in capo allo stesso soggetto.
Rif.: www.altalex.com
Codice Civile: Ex art. 832 c.c.
Acquisto nuda proprietà
il titolare del diritto di proprietà ha facoltà di disporre e di godere del proprio bene in modo pieno ed esclusivo, potendo pertanto decidere di ricavare attraverso lo stesso un reddito (c.d. valore di scambio) alienandolo o costituendo sul medesimo dei diritti reali minori (c.d. diritti reali di godimento) a favore di altri.
Quando il diritto di proprietà risulta “compresso” dalla presenza di altri diritti reali, come l’usufrutto, il proprietario conserva soltanto la “nuda proprietà”, ovvero rimane titolare del proprio diritto pur non potendo esercitare le facoltà di utilizzo sino all’estinzione degli stessi.
Rif.: www.studiocataldi.it
Codice Civile: ex artt. 978 e ss. c.c.
I poteri del nudo proprietario
Nell’ipotesi di usufrutto, il titolare (usufruttuario) ha il potere di godere della cosa e di trarne ogni utilità che la stessa può dare, per tutta la durata della sua vita, ma non oltre, potendo anche cedere il proprio diritto per un certo tempo o per tutta la sua durata, se ciò non è vietato dal titolo costitutivo, ma rispettandone la destinazione economica.
Viceversa, la “nuda proprietà”, di cui è titolare il proprietario corrisponde alla proprietà “spogliata” del diritto di usufrutto per tutta la durata dello stesso, a favore del suo titolare.
Rif.: www.studiocataldi.it
