Approfondimenti
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Investimento Finanziario
Definizione
In Soldoni Significa
La nuda proprietà non è altro che il valore dell’immobile privato solo del diritto di usufrutto che può essere vitalizio o a scadenza.
Questo significa che con la nuda proprietà, acquisti un immobile, ma permettendo di farci abitare dentro chi già probabilmente ci vive, che solitamente è il proprietario di casa che ti ha appena venduto la nuda proprietà di essa. La persona a cui resta l’usufrutto mantiene quindi il diritto di rimanerci per tutta la vita.
rif.: www.gabetti.it
Perché Comprare una Casa in Usufrutto
- l’investimento iniziale è contenuto poiché acquisti l’immobile a un prezzo molto più basso
- l’investimento si rivaluta doppiamente: incremento del valore di mercato dell’immobile e avanzamento dell’età dell’usufruttuario. Quindi chi compra mette i suoi risparmi nella “migliore cassaforte del mondo”!
- la nuda proprietà si può rivendere in qualsiasi momento e sempre rivalutata
- si ha diritto ad agevolazioni fiscali (prima casa e imposte calcolate su valori fiscali ridotti), non paghi IMU e TARI né le spese condominiali o di manutenzione ordinaria (a carico dell’usufruttuario)
- Supponiamo che acquisti un appartamento da € 300,000 da un proprietario di 75 anni.
- Secondo le tabelle dell’agenzia delle Entrate il pagamento è concordato con uno sconto del 35% quindi € 195,000.
- Supponiamo che dopo 12 anni non sei più disposto ad aspettare che si estinga l’usufrutto mentre l’usufruttuario ha raggiunto l’età di 87 anni. Quindi decidi di rivendere il tuo immobile.
- Allora lo potrai rivendere, anche ammesso che l’immobile non si sia rivalutato per suo conto e quindi il suo valore al netto dell’inflazione rimanesse sempre lo stesso.
- allora, in base alle tabelle di valutazione dell’usufrutto, lo potrai rivendere al 15% di sconto ovvero al prezzo di 255,000.
- Allora potrai fare i conti di quanto hai guadagnato: hai investito € 195,000 , lo hai rivenduto a € 255,000 con un plusvalore di € 60,000 che corrisponde a un rendimento superiore del 30% che corrisponde ad tasso annuo del 2.6%.
- Quanto avresti guadagnato con i BOT?
Statistiche sulle Compravendite
Chi Vende
81,1% di chi vendeDalla agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete, risulta che lo fanno per reperire liquidità, per mantenere un certo tenore di vita, oppure per far fronte a esigenze legate all’avanzare dell’età e a volte per sostenere i figli nell’acquisto della casa.
62,2% di chi vendehanno un’età superiore a 65 anni.
57,6% di chi vendesono single, vedovi, divorziati o separati.
Chi Compra
81,8% di chi compraeffettua l’operazione come investimento a lungo termine, mentre la restante parte lo fa con l’intento di assicurarsi ad un prezzo più vantaggioso un’abitazione principale.
74,5% di chi compraNel 2021 il 74,5% delle compravendite di nuda proprietà è stato finalizzato all’investimento a lungo termine. Si tratta di una percentuale in crescita rispetto al 2019 ma in lieve calo rispetto al 2020. La nuda proprietà, infatti, permette di acquistare l’immobile a un prezzo più basso rispetto a quello di mercato.
67,3% di chi compraSono coppie senza figli o con figli e si orientano nel 43.2% sui trilocali e il 21.6% quadrilocali
42,5% di chi compraLa tipologia più compravenduta con la formula della nuda proprietà è il trilocale con il 42,5% delle preferenze.
32,7% di chi comprasono single.
32,4% di chi comprahanno un’età compresa tra 35 e 44 anni, mentre sono basse le percentuali di acquisto da parte degli under 35 e degli over 65.
26,3% di chi comprahanno una età compresa tra 45 e 54 anni.
25% di chi comprahanno figli. Spesso infatti i genitori comprano la nuda proprietà per poi destinarla ai figli.
25% di chi compraNel 25% dei casi l’acquisto è concluso per garantirsi, negli anni a venire, un tesoretto da integrare alla pensione.
24,3% di chi compraAl secondo posto di chi compra si piazzano gli acquirenti di età compresa tra i 45 e i 54 anni
21,6% di chi comprasi collocano quelli tra i 55 e i 64 anni (21,6%).e i 54 anni
13,5% di chi compraè over 65. Sono coppie e coppie con figli.
8,1% di chi compraha un’età compresa tra i 18 e i 34 anni
Tipologie
43,2% delle compravenditesono trilocali
21,6% delle compravenditesono 4 locali
16,2% delle compravenditeSono bilocali
10,8% delle compravenditesono immobili indipendenti e semi-indipendenti Nel 2021 le compravendite di tipologie indipendenti si attestano al 10,8% del totale, quota in calo rispetto al 2020 ma in aumento rispetto al 2019 quando, nella prima parte dell’anno, si fermavano al 7,0%.
8,1% delle compravenditesono composte da cinque locali
Come sono acquistati
86,5% dei pagamentisi è proceduto direttamente in contanti. Rispetto al passato si fa, dunque, meno ricorso a un mutuo per l’acquisto di nuda proprietà..
13,5% dei pagamentisono avvenuti con l’ausilio di un mutuo
Dove sono state effettuate le compravendite
- Lombardia, con 1.916 immobili;
- Lazio (1.216),
- Veneto (1.117),
- Piemonte (706)
- Toscana (434).
Trend
- Rif. www.wallstreetitalia.com
- Rif. www.gazzettadellalombardia.com
- Rif. patrimoniefinanza.com
- Rif. mutui.segugio.it
Trend di Mercato
Negli ultimi anni si è registrato un incremento delle compravendite di nude proprietà, storicamente favorito dalla crisi economica che ha inciso sul mercato immobiliare e in genere sull’accesso al credito e dal progressivo invecchiamento della popolazione italiana che, unitamente ad un mercato del lavoro di difficile ingresso per i giovani, ha in particolare orientato le decisioni familiari verso l’idea di trasferire anticipatamente la nuda proprietà di un proprio (o nuovo) immobile ai figli, mantenendo il diritto di abitarvi fino alla propria morte.
Rif. www.altalex.com
Raddoppio delle richieste
L’aumento delle visite relativo alla tipologia “Nuda proprietà” di aprile 2020 si è tradotto in un raddoppio a livello di richieste rispetto al periodo precedente, con un picco a febbraio 2022.
Rif.: www.wallstreetitalia.com
Come si Calcola l’Usufrutto
Da questa tabella risulta che il miglior compromesso è un acquisto da un usufruttuario con un’età compresa fra i 73 e gli 82 anni.
Valore confermato dall’analisi di mercato fatta dalle agenzie immobiliari più attive nella compravendita della nuda proprietà.| Fasce età usufruttuario | Percentuale usufrutto | caso immobile € 250K | Risparmio | Convenienza |
| 0 – 20 | 95% | 12,500.00 | 237,500.00 | nulla |
| 21 – 30 | 90% | 25,000.00 | 225,000.00 | nulla |
| 31 – 40 | 85% | 37,500.00 | 212,500.00 | nulla |
| 41 – 45 | 80% | 50,000.00 | 200,000.00 | nulla |
| 46 – 50 | 75% | 62,500.00 | 187,500.00 | nulla |
| 51 – 53 | 70% | 75,000.00 | 175,000.00 | Bassa |
| 54 – 56 | 65% | 87,500.00 | 162,500.00 | Bassa |
| 57 – 60 | 60% | 100,000.00 | 150,000.00 | Bassa |
| 61 – 63 | 55% | 112,500.00 | 137,500.00 | Bassa |
| 64 – 66 | 50% | 125,000.00 | 125,000.00 | Bassa |
| 67 – 69 | 45% | 137,500.00 | 112,500.00 | Bassa |
| 70 – 72 | 40% | 150,000.00 | 100,000.00 | Bassa |
| 73 – 75 | 35% | 162,500.00 | 87,500.00 | alta |
| 76 – 78 | 30% | 175,000.00 | 75,000.00 | alta |
| 79 – 82 | 25% | 187,500.00 | 62,500.00 | alta |
| 83 – 86 | 20% | 200,000.00 | 50,000.00 | Bassa |
| 87 – 92 | 15% | 212,500.00 | 37,500.00 | Bassa |
| 93 – 99 | 10% | 225,000.00 | 25,000.00 | Bassa |
In pratica se io compro un appartamento da € 250,000 da un proprietario di 74 anni lo pago € 162,500.
Se lo rivendo 5 anni dopo (l’usufruttuario avrà 79 anni) lo posso rivendere a € 187,000 con un netto ricavo di € 24,500 che corrisponde ad un rendimento maggiore del 15% fatto in 5 anni pari, quindi, a un rendimento annuo medio del 5%.
PRO/Contro per chi compra
- puoi avere un immobile a un prezzo più conveniente rispetto ad altri immobili della stessa tipologia e taglio presenti sul mercato, di cui potrai usufruire nel futuro o donare ai tuoi figli
- L’usufruttuario ha l’obbligo di conservare in ottime condizioni l’immobile garantendo una efficace manutenzione
- Il valore dell’immobile cresce costantemente nel tempo e quindi puoi rivenderlo prima del termine dell’usufrutto garantendo comunque un imbattibile investimento.
Contro
Non tutte le banche concedono mutui ipotecari, quindi bisogna trovare quella giusta oppure avere disponibile tutta la somma oppure raggiungere un accordo per un pagamento rateale con il venditore. Questo perché le banche considerano la nuda proprietà un investimento e non un acquisto di un immobile da utilizzare immediatamente e quindi non mutuabile.
PRO/Contro per chi Vende
- Un’opzione per il futuro come complemento alla pensione. La maggior parte degli esperti immobiliari fa notare come la vendita della nuda proprietà sia un’opzione soprattutto tra coloro che hanno tra i 65 e i 70 anni e cercano un supplemento al proprio pensionamento. È uno dei modi migliori per ottenere liquidità su un bene illiquido come la casa senza rinunciare al suo uso e godimento fino alla morte. Vale a dire che per molte persone la vendita della nuda proprietà conferisce prevalentemente vantaggi alla loro vita quotidiana.
- Gli eredi dell’usufruttuario che cede la proprietà non potranno disporne, poiché l’immobile diventa di proprietà di chi ha la nuda proprietà.
Casi Tipici: Prossimi Futuri Pensionati
- voglio trovare una nuova casa più piccola, adatta a noi senza figli, con una manutenzione e un condominio meno oneroso
- Devo ridurre i lavori quotidiani di pulizia che alla fine dovrò fare io e mia moglie, seppur con l’aiuto di una signora ad ore
- Devo predisporre del contante (la liquidazione, ad esempio) per bilanciare l’eredità ai miei figli
- La mia casa deve essere
- in una città vicino almeno ad uno dei miei figli ma più vivibile. Ad esempio una città fra 50,000-300,000 abitanti.
- appena fuori dal centro storico per evitare problemi di parcheggio e vicino, manon troppo ad una strada di scorrimento
- vicino a supermercati e centri commerciali da raggiungere a piedi o in bicicletta
- tutti i servizi a distanza massimo di 2-3 chilometri da raggiungere a piedi o in bicicletta
- molto verde
- fermate dell’autobus/metro vicine massimo 300 mt.
- parcheggio per gli ospiti
- esposizione: est/sud con almeno 2 lati
- classe energetica buona per il risparmio dell’energia
- rata di condominio piuttosto contenuta
- garage
- superficie 120-150 mq
- doppi servizi
Casi Tipici: Investimento per i Figli
Appartengono a questa categoria coloro che stanno accumulando risparmi (piani di accumulo, ad esempio) e fare investimenti sicuri (BOT, ad esempio) per garantire una adeguata istruzione ai figli. Tipicamente una università prestigiosa soprattutto all’estero.
Quindi stiamo parlando di immobili che hanno un costo superiore a € 200,000.00 per figlio.
In alternativa potrebbe essere una casa da donare ai figlio presso la quale potranno andare a vivere ad soli senza dover preoccuparsi di un affitto.
Se poi questo immobile fosse vicino ad una università prestigiosa, ad esempio il Politecnico di Milano, allora potrebbe essere una soluzione da prendere in seria considerazione.
La decisione andrebbe presa quando il figlio avesse una età inferiore ai 10 anni per consentire un giusto lasso di tempo per maturare un buon rendimento.
Quindi i presupposti essenziali per inserire un potenziale cliente in questa categoria potrebbero essere:
- almeno un figlio di età inferiore a 10 anni
- possedere una laurea e che considera indispensabile l’istruzione per una affermazione professionale
- possedere una casa di proprietà adeguata al suo reddito ed al suo standard di vita
- disporre di un reddito familiare superiore alla media per potersi permettere di pagare un mutuo o una capacità di risparmio adeguato disponendo di una interessante liquidità, magari proveniente da una eredità appena ricevuta.
- Aver individuato una università (e quindi una città) compatibile con le predisposizioni del/dei figli
- Aver individuato le caratteristiche di un immobile per un single (il figlio) o una coppia (prematrimoniale) quindi una metratura compresa fra 50-100 mq.
- Aver localizzato la città, la zona, la posizione dell’immobile che abbia mezzi pubblici raggiungibili a piedi (massimo 300 mt.)
- rate di condominio, spese di manutenzione etc. piuttosto contenute
- Possibilmente che l’immobile si rivaluta entro i prossimi 10 anni in base al piano regolatore della zona o alla dislocazione di aree commerciali (o residenziali) in costruzione limitrofe quindi anticipare il boom edilizio che si realizzerà entro massimo 10 anni
- Servizi, uffici, scuole, università, centri commerciali, svincoli di scorrimento in un raggio inferiore a 2 km.
- garage, cantina, box che acquisiscono valore commerciale più significativamente
Casi Tipici: Tesoretto per la Vecchiaia
Appartengono a questa categoria coloro che hanno a disposizione una certa liquidità che vogliono investire in modo sicuro non credendo nella speculazione mobiliare (borsa, bot) e hanno intenzione di diversificare (quindi non all’interno della pro
Pertanto è un investimento per evitare di lasciarli nella cassetta di sicurezza della banca o direttamente sul proprio conto corrente.
Quelle persone che non sono troppo convinte di investire nel mercato mobiliare (titoli di stato, borsa, obbligazioni, oro etc.), hanno paura di investire sul mercato immobiliare perché l’affitto non è più conveniente per via delle tasse, delle spese e del rischio di non essere pagato o di incorrere in diatribe legali per l’incuria del locatario.
L’idea migliore sarebbe di darlo in uso a qualcuno di cui si è sicuri che sia molto accorto – come se fosse suo – che veramente abbia interesse – e abbia l’indole – a mantenerlo in ottimo stato e quindi che faccia fronte in proprio alle spese ordinarie e alla manutenzione ordinaria preservando il rendimento netto dell’investimento.
Pertanto, l’investimento immobiliare deve essere facilmente monetizzabile, anche in emergenza, e in ogni caso il rendimento rimanga pressoché preservato grazie alla sua rivalutazione commerciale oggettiva per mitigare il rischio della svendita in emergenza.
Quindi l’immobile ottimale potrebbe essere
- prevedere la smobilitazione dell’investimento compreso fra 7 e 15 anni (Usufrutto)
- locatario affidabile
- condominio con servizi centralizzati
- box, cantina, garage, posto macchina perché valorizzano l’immobile
- metratura compresa fra 70 e 110 mq
- ottima posizione
- condizioni dell’immobile in ottimo stato
- verifica della rivalutazione della zona e dell’immobile
Casi Tipici: Pura Speculazione Finanziaria
La chiave decisionale consiste nel valutare il rendimento, il rischio, il tempo di smobilitazione ecc. e paragonarlo a altri tipi di investimento compatibili con il capitale di rischio disponibile e la personale predisposizione al rischio.
Indubbiamente l’immobile è un investimento a basso rischio e quindi a basso rendimento ma potrebbero esserci delle condizioni oggettive che ne aumentano il rendimento a parità di rischio.
Indubbiamente fra gli immobili, la nuda proprietà è l’investimento a più alto rendimento ma sarà necessario valutare le altre condizioni al contorno e soprattutto decidere entro quanti anni si vuole smobilitare l’investimento ed in che modo.
Questo perché la nuda proprietà ha un’alea: il termine dell’usufrutto che di norma è vitalizio.
Pertanto, vanno definite le due strategie possibili:
- valutare il termine dell’usufrutto vitalizio in base all’aspettativa di vita dell’usufruttario
- anticipare la vendita della nuda proprietà
A questo proposito vedere il simulatore
Casi Tipici: Giovani Lungimiranti
- la capacità di risparmio mensile
- la previsione temporale in cui dovrà scegliere la sua “sistemazione stabile”
- L’ammontare della liquidità immediata disponibile
